É um bom investimento comprar imóveis em Miami?

Miami Beach

Após a crise gerada por créditos imobiliários nos EUA, os preços dos imóveis baixaram. 

Com o dólar barato, fica a dúvida: será que vale a pena investir no mercado imobiliário estrangeiro? 

O consultor internacional Marcelo Sicoli, gerente-executivo da Enter-Brazil tira suas dúvidas sobre compra de imóveis em Miami.

Com o real mantendo desde 2004 sua força frente ao dólar, cada vez mais brasileiros se organizam para visitar os EUA. Em 2010, mais de 1,2 milhão de brasileiros visitaram o país, injetando US$5,9 bilhões naquela economia. Hoje, viajar para os EUA custa às vezes mais barato do que se aventurar dentro do Brasil, tendo em vista o custo reduzido das passagens aéreas, aluguéis de automóveis, gasolina, sem falar nas diversas mercadorias como óculos, relógios, calçados, roupas de grife, material esportivo, eletrônicos e perfumes que custam de metade até um quinto do preço do encontrado nos shopping centers brasileiros. Ou seja, uma sessão de compras em Orlando ou Miami já compensa facilmente o investimento feito em passagens e hospedagem, fora a viagem em si, que, para a maioria, não se restringe a compras.

Visando criar bases em território americano, um público mais restrito de brasileiros de alta renda tem investido fortemente no mercado imobiliário, comprando casas e apartamentos de valores que variam de US$ 100 mil a US$ 5 milhões, especialmente em Miami e outras cidades da Flórida, onde se fala amplamente espanhol. Em doze meses, a Associação de Corretores de Imóveis da Flórida informa que os brasileiros foram o terceiro mais significativo grupo de estrangeiros a investir em Miami, tendo comprado 9% dos imóveis vendidos, ficando atrás apenas de venezuelanos e canadenses. Segundo a Bloomberg , brasileiros compraram mais de 50% dos imóveis acima de US$ 500 mil em Downtown Miami e quase metade dos acima de US$ 1 milhão em Miami Beach.

Fica no ar a pergunta: É um bom investimento comprar imóveis em Miami?

Após a crise financeira de 2008, que teve como principal propulsor os créditos de risco do segmento imobiliário, os imóveis que estavam com preços inflados se encontram com descontos de cerca de 30% em relação à máxima histórica observada em 2006, segundo o S P/Case-Shiller Home Price Indexes - índice que mede a variação dos preços dos imóveis em 20 grandes cidades americanas.

Pontos a se considerar:a) Nos EUA, as taxas de juros estão em torno de 5% ao ano para financiamento imobiliário, enquanto no Brasil em cerca de 11%. Uma aplicação financeira conservadora gerou retornos de aproximadamente 10% ao ano no Brasil em 2010. Por exemplo: Fundo DI Private-Banco do Brasil (9,82%), Votorantim Banks Crédito Privado (10,75%), Bradesco Private Crédito Rating (9,95%) e XP Investor Crédito Privado (10,68%). Neste sentido, o que compensa é tomar empréstimo nos EUA e deixar o dinheiro aplicado no Brasil.

b) Com a economia ainda evoluindo abaixo do esperado, é provável que os preços dos imóveis reajustados para baixo permanecerão neste mesmo patamar nos próximos anos, ou seja, não se observará o que se viu no Brasil em 2010, com a valorização de 25% em um ano em imóveis de várias cidades.

c) A perspectiva de desvalorização do real frente ao dólar, pelo menos até o final de 2012, apontada por projeções, não deverá sofrer mudanças significativas. Ou seja, as oscilações serão muito pequenas (perto de 5%). Assim, um ganho ou uma perda cambial são pouco prováveis.

d) O imposto sobre propriedades na cidade de Miami (2% ao ano) acaba sendo um custo indireto significativo na manutenção do mesmo (muitas vezes não considerado pelo comprador). A cifra (2%) também incide na transferência de imóveis (o nosso ITBI).

e) Retorno sobre aluguéis residenciais manterão os mesmos padrões vistos no Brasil, ao redor de 0,5% ao mês. Segundo a consultoria Trulia, Miami é uma cidade onde se compensa mais comprar um imóvel do que alugar, se considerando uma permanência de médio prazo. Outros fatores, no entanto, podem levar a uma busca maior por aluguéis, como pessoas sem limite de crédito para novos financiamentos, os que se sentem ainda inseguros sobre o futuro da economia para fazer um novo investimento com baixa liquidez, entre outros motivos.

f) Os novos empreendimentos em Miami são arranha-céus com mais de 70 andares. Neles, em um único prédio encontram-se configurações diversas (5 por andar, 4 por andar, 2 por andar, duplex com dois por andar, duplex com 3 por andar, etc). Desta forma, seu vizinho de prédio, que também frequenta as cinematográficas áreas comuns e de lazer, pode ter pago até 10 vezes mais para morar no mesmo endereço.

g) Os corretores de imóveis e imobiliárias na Flórida recebem comissões no mesmo patamar de seus pares no Brasil. No entanto, uma busca simples no Google por “imóveis em Miami” gera mais de 1,2 milhões de resultados, ou seja, há uma oferta tão grande de prestadores de serviços (e de imóveis disponíveis) que achar o melhor consultor e o melhor empreendimento certamente é uma tarefa bastante dispendiosa.

h) Alguns edifícios têm um padrão de qualidade, acabamento e sofisticação tão elevados que se torna difícil compará-los com imóveis brasileiros. No entanto, de forma geral, os preços do metro quadrado em Miami são mais baixos que em São Paulo (capital financeira do Brasil, com donos de grandes empresas e altos-executivos com elevadíssimo poder de compra) e próximos aos encontrados em Brasília (maior renda per capita do Brasil, com forte classe média), vide tabela abaixo.

A tabela usa exemplos de condomínios nos bairros citados. As informações foram obtidas junto a vendedores autorizados/Wimoveis/Buscaimoveis pelo autor do artigo.

Publicado em: Pense Imóveis