Como investir em imóveis para obter uma renda mensal

Para quem tem muito dinheiro, os galpões logísticos viraram uma excelente opção; flats voltam a atrair investidor com menos recursos

Galpão da GR Properties em Jundiaí: retorno de 1,16% ao mês para investidores

São Paulo – Não são poucos os brasileiros que compram imóveis para garantir uma renda mensal ao longo dos anos. A principal dificuldade enfrentada por essas pessoas é escolher um imóvel que seja rentável para o proprietário e atrativo para os inquilinos durante décadas. No mercado imobiliário, o que mais se repete é que os imóveis comerciais costumam ser um melhor negócio que os residenciais para os investidores por dois motivos: 1) é possível fechar contratos de locação com prazos mais longos de duração; e 2) empresas geralmente pagam mais do que pessoas físicas, seja em restaurantes, hotéis ou ao alugar escritórios.

Mesmo apenas dentro do universo de imóveis comerciais, ainda há uma infinidade de opções para os investidores. Algumas delas, como a compra de salinhas comerciais, já não são mais consideradas decisões atrativas de investimento devido aos altos preços do metro quadrado.

Para entender onde ainda existem oportunidades, EXAME.com conversou com Guilherme Rossi Cuppoloni, sócio da GR Properties e um dos filhos de João Rossi, controlador da Rossi, uma das maiores incorporadoras do país. A GR Properties se especializou na incorporação de imóveis geradores de renda como condomínios de galpões logísticos, escritórios comerciais em bairros afastados e edifícios residenciais semelhantes a flats, mas não atua com shoppings, hotéis ou lajes corporativas. Leia a seguir os conselhos de Guilherme Rossi a quem planeja investir em imóveis para ter uma renda mensal:

Considero que os galpões industriais são a melhor opção para o investidor que planeja ter um imóvel perto de São Paulo. Esses galpões oferecem uma solução logística para as empresas, que precisam lidar com as restrições impostas para o tráfego de caminhões na cidade durante o dia. Não tenho dúvida que para essas companhias, o aluguel é a melhor opção. Comprar um terreno e montar um galpão próprio prejudica o balanço delas. A empresa empata um dinheiro que deveria ser aplicado na operação. Então existe demanda por esse tipo de imóvel.

Para o proprietário, a principal vantagem dos galpões é a rentabilidade. A GR Properties construiu um galpão logístico em Jundiaí que começou a ser locado há quase um ano. Reunimos 21 investidores e cada um colocou cerca de 3 milhões de reais no negócio. Hoje todos os espaços estão alugados. Os 60 milhões de reais investidos para erguer o imóvel permitiram uma geração de caixa mensal de cerca de 700.000 reais em aluguéis. É um retorno bruto de 1,16% ao mês – ou mais ou menos 1% descontados os impostos e as despesas administrativas.

É por isso que acho que os galpões são melhores investimentos que os escritórios de alto padrão, por exemplo. Em São Paulo, o retorno é maior. A escassez desse tipo de imóvel pode ser medida em números. Há um estoque total de cerca de 7 milhões de metros quadrados em galpões logísticos no Brasil enquanto que no México há existem milhões de metros. O estoque deles é mais do que seis vezes maior. Então temos aqui um cenário em o proprietário dá o preço para o aluguel – o melhor dos mundos para qualquer investidor.

Não estou dizendo que isso também não acontece com as lajes corporativas. Há tanto escassez de escritórios de alto padrão no Rio e em São Paulo quanto de galpões. A diferença é que há um número bem maior de lajes corporativas previstas para serem entregues nos próximos anos. Já os aluguéis dos galpões são e devem se manter atrativos. Como os atuais contratos são indexados ao IGP-M, esse rendimento tende a subir nos próximos anos. Se o preço dos imóveis continuar a subir, o investidor também sai ganhando – ainda que não seja possível contar com isso indefinidamente.

 Em relação às salinhas comerciais, as vantagens dos galpões são ainda maiores. Esses pequenos escritórios são mais difíceis de alugar. Se a empresa precisa de 200 metros quadrados em um prédio com centenas de salinhas de 40 metros, tem que juntar cinco inquilinos com imóveis contíguos. É raro haver alguém para organizar isso. Então é provável que o contrato não seja fechado. Também não há uma estrutura de pós-venda para ajudar os investidores a conseguir inquilinos. Por último, é difícil de conseguir a adesão da maioria dos proprietários para realizar reformas e manter os imóveis competitivos.

O principal risco de qualquer imóvel comercial é a vacância. Como os galpões logísticos geralmente incluem poucas unidades, eu mesmo ajudo os investidores a conseguir inquilinos. Dou assessoria para o fechamento do primeiro contrato de locação sem cobrar nada a mais por isso. O outro risco é o de liquidez. Então também ajudo quem decide vender seu galpão a encontrar um comprador. Dos 21 proprietários de Jundiaí, cinco já se desfizeram do negócio em transações fechadas rapidamente.

Antes de entrar em um negócio como esse, o investidor deve ficar atento à reputação do incorporador. No momento em que os recursos são captados, a empresa só terá um projeto, as licenças de construção necessárias e um terreno onde talvez já esteja sendo feita a terraplanagem. O investidor precisa escolher uma empresa com bom histórico de entrega dos projetos prometidos para correr menos riscos.

Se fizer uma boa escolha, o investidor será recompensado. Quem compra um galpão no estágio inicial de construção pode obter um retorno mais alto lá na frente. Só consegue 1,16% de retorno quem compra primeiro o projeto. Quem entra nesse negócio quando o galpão já está pronto e com um inquilino dentro provavelmente vai obter algo mais próximo a 0,7% ou 0,8% do investimento em aluguéis mensais.

Outra coisa que todo investidor precisa olhar é a localização do empreendimento. É preciso estar perto de São Paulo. Mas em locais como o Rodoanel, por exemplo, acho que os preços ficaram inviáveis. Os terrenos estão caros demais. Então o preço de locação também será salgado para a empresa, o que eleva o risco de vacância. Pelo que tenho visto e feito, é mais inteligente comprar um terreno um pouco mais afastado da capital para depois cobrar um aluguel bem atrativo para a empresa. Foi por isso que decidimos construir em Jundiaí e que devemos entregar outros dois galpões industriais em Campinas , um deles ainda neste ano.

Para quem não pode colocar 3 milhões de reais em um imóvel, acho que os imóveis parecidos com flats podem ser um bom negócio. Esses imóveis estavam com preços muito interessantes há quatro ou cinco anos. Quem aproveitou muito bem a oportunidade para comprá-los a preços baixos foi o fundo imobiliário hotel MaxInvest [que, somente neste ano, já rendeu mais 58%]. Eles compraram a maioria dos flats de alguns edifícios, se tornaram síndicos do prédio e aprovaram reformas que tornavam esses imóveis atrativos para os inquilinos. O problema de alguns flats é que os prédios são velhos e necessitam de algum tipo de revitalização. Como venceram esse problema, eles estão ganhando um bom dinheiro.

Do ponto de vista do investidor, um ponto negativo dos flats é que os custos do condomínio costumam ser muito altos. O inquilino muitas vezes paga 3.000 reais por mês, por exemplo, mas só 1.500 reais chegam ao bolso do proprietário. O resto paga as despesas do prédio. Para driblar esse problema, a GR Properties vai lançar dois empreendimentos residenciais para locação, um na Vila Madalena, em São Paulo, e outro no bairro do Cambuí, em Campinas.

A ideia é que os edifícios tenham uma estrutura de serviços bem mais simples do que a que normalmente é oferecido em flats. Não será feita limpeza todos os dias, por exemplo. Teremos uma empresa terceirizada para prestar esse serviço duas ou três vezes por semana. Dessa forma, o custo mensal do condomínio será mais baixo, e mais dinheiro chegará ao bolso do investidor.

Publicado na Exame.com