Em tempos de boom do crédito habitacional, corretores relatam que é
comum atender clientes que visitam imóveis acima do seu poder de compra
porque não têm a real noção de quanto podem conseguir de financiamento.
Além do valor poupado para a entrada, é preciso levar em conta quanto o
trabalhador vai poder dispor do salário para o pagamento das prestações,
análise que muda de acordo com o banco.
"Há muita gente que não consegue financiamento porque já tem a renda
comprometida com a parcela do carro, a escola dos filhos, o plano de
saúde", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho
Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).
"As pessoas estão sempre procurando um pouco acima do seu potencial. E depois vem a pechincha, a contraproposta."
Pesquisar a taxa de juros é apenas uma das "missões" do futuro mutuário,
já que a prestação é composta de outros itens, como seguros de morte e
invalidez do tomador do empréstimo e do imóvel e a tarifa de
administração do contrato, que fazem o CET (Custo Efetivo Total) do
financiamento variar caso a caso.
"Por isso, é recomendável fazer simulações para verificar a instituição
financeira que oferece as melhores condições", afirma José Pereira
Gonçalves, especialista em mercado imobiliário (veja exemplos abaixo).
"O desconhecimento se deve ao fato de a transação imobiliária ser muito
rara."
Um erro comum, por exemplo, é confundir o dinheiro depositado na conta
individual do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que o
mutuário pode usar na compra de imóveis de até R$ 500 mil, e a linha de
financiamento com recursos do fundo, que reúne as contas de todos os
trabalhadores.
Nesse caso, as taxas de juros --limitadas a 8,16% ao ano mais TR-- são
menores do que as cobradas em empréstimos com recursos da poupança, mas a
linha somente está disponível para moradias de até R$ 170 mil e para
famílias com renda até R$ 4.900 --valor que será elevado para R$ 5.400
em breve, após a publicação de portaria no "Diário Oficial da União".
Saber quanto custará a moradia ao fim do financiamento exige uma análise
individual, mas, em um empréstimo com pagamento em 20 anos, com 20% de
entrada, o mutuário pagará aproximadamente o dobro do valor do imóvel,
diz Marcelo Prata, presidente da Canal do Crédito, corretora
especializada em financiamentos do setor.
No entanto, ressalta, é importante lembrar que, nesse período, provavelmente haverá valorização do imóvel.
Apesar de os bancos oferecerem financiamentos com prazo de pagamento de
até 30 anos, o período contratado tem chegado, na média, a duas décadas.
E o mutuário paga em menos tempo: oito anos, de acordo com a Abecip
(Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
GASTOS EXTRAS
Os mutuários devem reservar o equivalente a aproximadamente 5% do valor
do imóvel para despesas extras. É o custo de realizar o sonho da casa
própria sem percalços.
Antes de liberar o financiamento, os bancos cobram uma taxa para avaliar
o imóvel (ativo que será a garantia em caso de inadimplência) e outra
para fazer a análise jurídica de documentos.
Depois de efetivar o negócio, o mutuário ainda terá de arcar com o custo
do registro no cartório e com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens
Imóveis) recolhido à prefeitura.
"Quando a transação é feita com financiamento, os próprios agentes
financeiros, de certa forma, acabam servindo de 'consultores', pois só
concedem o crédito se não houver restrições na documentação", afirma
Gonçalves.
Na aquisição da primeira moradia, há descontos nesses dois últimos
itens, o que reduz o percentual para cerca de 4% do valor do imóvel,
segundo cálculos de Prata.
Há bancos que incorporam essas despesas no valor financiado --às vezes, a
única forma de viabilizar o pagamento de gastos "inesperados".
O número de novos mutuários no mercado imobiliário cresce em ritmo
acelerado. Entre junho de 2010 e maio de 2011 (dado mais recente
divulgado), os financiamentos com recursos da poupança atingiram R$ 66,8
bilhões.
O montante representa crescimento de 59% na comparação com os 12 meses
anteriores, de acordo com a Abecip. Em quantidade (465 mil unidades), a
expansão foi de 32%.
Publicado na
Folha.com por TATIANA RESENDE em 25/07/2011